就在這人還想接著沖李炎嗆白幾句什么的時(shí)候，忽然他手機(jī)嘀的一聲脆響。
不僅僅是他，很多人的手機(jī)前后也發(fā)出了“嗶呤、叮叮”的聲音。
所有人幾乎都下意識(shí)拿出手機(jī)乜了眼屏幕，瞬間大廳里寧靜一片，從剛才的喧囂到現(xiàn)在的死寂。
這種轉(zhuǎn)變讓人有種起雞皮疙瘩的瘆……
所有人的手機(jī)上都收到了一條信息，而且恰恰就是李炎剛剛提到的消息：渤海灣地區(qū)發(fā)布新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。明確規(guī)定居民購買住房在取得房產(chǎn)證五年以后，才能上市交易。其中涵蓋二手房……
許久之后，周總咽了口唾沫一臉錯(cuò)愕的沖著李炎問道：“你……你是怎么知道這個(gè)消息的？難道你有接觸通天的本事不成？”
又瘦又矮的趙總同樣端起茶杯猛灌了一口之后，沖著李炎看了幾眼追問道：“這種消息你是怎么知道的？不可能……怎么可能是這樣”
李炎苦笑著攤攤手，隨后從兜里掏出手機(jī)晃了晃說道：“我要說是個(gè)意外，你們信嗎？”
所有人的目光展現(xiàn)出來的都是不信兩個(gè)字，但是沒一個(gè)人直接嗆聲與李炎對(duì)質(zhì)。此刻站在一旁的吳知霖輕輕咳嗽了一聲，用恰到所有人都能聽見的聲音輕聲對(duì)李炎說道：“你是怎么知道的？大家都在等著你，就不要賣關(guān)子了。”
晃動(dòng)了幾下手機(jī)，李炎苦笑著說道：“其實(shí)，我真的沒什么通天的本事。我也不認(rèn)識(shí)上面的高層人物，只不過我有一個(gè)喜歡刷新聞的愛好。”說道這里，李炎頓了頓看了眾人一眼之后這才繼續(xù)說道：“今天的房?jī)r(jià)一天比一天畸形，就連地產(chǎn)大亨們都開始撰文寫這種東西了。我看到了，只不過我屬于那種極少數(shù)幸運(yùn)的人，我看完之后在點(diǎn)開的時(shí)候文章已經(jīng)被“緊急”的下架了。”
“哦？什么內(nèi)容，你剛剛說的消息嗎？”周總沖李炎追問了一句。
搖了搖頭的李炎，感慨道：“是也不是，我看到人家地產(chǎn)大亨說道房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形，已經(jīng)違背了市場(chǎng)的常識(shí)。在座的諸位都是金融圈子里成名已久的人物了！你們成名股海的時(shí)候，我還不過是個(gè)學(xué)生而已。大家不妨用金融分析的方法分析一下房?jī)r(jià)一直在高位，成交量慘淡是一種什么狀態(tài)。”
趙總失語道：“是……是高位縮量橫盤”
“對(duì)，就是高位縮量橫盤。那結(jié)果又是什么呢？”李炎問出這句話以后，不等任何人回答自己的問題，他直接給出了答案：“正常來說，必定是回落！縮量時(shí)間越久，橫盤的時(shí)間越長，那么在高位的回落越就越大對(duì)嗎？其實(shí)現(xiàn)在用租金回報(bào)率來衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)方法，可都是失效的，為什么？為什么呢？”
李炎連續(xù)問了兩個(gè)為什么，但是大家誰都沒回答李炎這個(gè)問題。看著眾人的眼神，李炎明白大家不是揣著明白裝糊涂，而是揣著明白不敢說！
“其實(shí)，就連之前的房?jī)r(jià)上漲也是讓經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析所“無法”解釋的對(duì)嗎？縮量拉升，結(jié)果又是什么？”李炎問出這句話之后，同樣沒有等人回應(yīng)自己，而是直接說道：“在股市里，縮量拉升就是誘多。今天房地長市場(chǎng)有高位縮量橫盤的結(jié)果，已經(jīng)是最好的結(jié)果了，不是嗎？”
連續(xù)的幾個(gè)問題，讓原本一個(gè)還梗著脖子的大佬，也微微垂下了頭。
“那個(gè)地產(chǎn)大佬說從一九九八年開始，過去的二十年華夏的房地產(chǎn)市場(chǎng)用市場(chǎng)化的方法，確實(shí)讓許許多多的人改善了住房條件，也讓城市的面貌大幅度的有了改觀。我不得不承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)在這二十年中功不可沒。用市場(chǎng)去配置和組織資源也功不可沒。”李炎說完這話，看了看在場(chǎng)的所有人。見大家茫然的眼神望著自己的時(shí)候，苦笑著攤開手說道：“但是不得不說，二十年后的華夏房地產(chǎn)市場(chǎng)一天比一天畸形。確確實(shí)實(shí)是違背了市場(chǎng)的常識(shí)，剛才我也用咱們金融資本市場(chǎng)的方法分析了房?jī)r(jià)。”
其實(shí)李炎并不太想一直圍繞著房?jī)r(jià)說事，更想對(duì)大家說說房?jī)r(jià)背后更深層次的東西。也就是剛才李炎只是提了一句的租金回報(bào)率。
用房子的年租金，除以房子的總價(jià)值就是租金回報(bào)率。這個(gè)回報(bào)率也是全世界衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)最綜合的指標(biāo)，沒有之一！沒有任何一個(gè)指標(biāo)能代替它，當(dāng)然也有人用租售比來表達(dá)，但綜合來說這兩者其實(shí)是同樣的含義。
李炎面對(duì)眼前的眾人，沉吟了一番并沒把這些專業(yè)的東西拋出來，而是選擇了用身邊的例子“講故事”。
“那位大佬表示，以京城舉例子。現(xiàn)在辦公樓的租金回報(bào)率大概是百分之三，而住宅的回報(bào)率不足百分之一。”李炎話音剛落，后面的話還沒說出來。周總坐不住了，仰頭沖李炎問道：“你一定是算錯(cuò)了，不可能這么低！”
李炎凝望了周總一眼，嘴角勾起一抹微笑道：“您不會(huì)是打算用什么案例來說服我吧？”
周總搖搖頭沖李炎反問道：“十年前我買了一套房子，我就想問問你，房?jī)r(jià)是多少，現(xiàn)在租出去了我算了一下租金的回報(bào)率，明明已經(jīng)超過了百分之六，甚至接近百分之七！”
輕輕嘆了口氣，李炎沖著周總朗聲說道：“其實(shí)是周總您自己搞錯(cuò)了，計(jì)算租金回報(bào)率有一個(gè)特別重要的前提，那就是要用今天的錢，算今天的賬！按照現(xiàn)在的價(jià)格來算，而不是當(dāng)年的價(jià)格，否則那就真亂套了。”
趙總沉聲沖李炎問道：“那你說，正常的租金回報(bào)率應(yīng)該是多少？”
隨著趙總的這聲質(zhì)問，鄰桌有人已經(jīng)偷偷把手機(jī)握在掌中，開始用搜索引擎來找尋答案了。
李炎想都沒想，直接沖著趙總回應(yīng)道：“應(yīng)該是在銀行貸款利率的基礎(chǔ)上，再加百分之一到百分之二。目前銀行的平均貸款利率基準(zhǔn)是百分之五，所以租金回報(bào)率應(yīng)該在六或者七才是正常的。從長期來看，當(dāng)租金回報(bào)率低于銀行貸款利率的時(shí)候，就說明房?jī)r(jià)太高了，會(huì)跌的！反之就說明房?jī)r(jià)太低了，一定會(huì)漲！這才是房地長市場(chǎng)的常識(shí)！”
“房東不是沒常識(shí)過漲房租啊！”周總突然沖李炎質(zhì)問了一句，似乎他想通過自己的話說明問題，可李炎歪頭看了眼周總笑了笑說道：“可您應(yīng)該也知道，這消息也就是剛剛放出來，馬上調(diào)控的文件不也就下來了嗎？”
周總就好像泄了氣的皮球一樣，耷拉著腦袋不說話了。
李炎苦笑著攤開手，沖著眾人繼續(xù)輕聲說道：“所以說，這樣看來中國的房?jī)r(jià)已經(jīng)高的離譜了，國家所以才會(huì)說房子是用來住的，不是用來炒的。咱們每個(gè)人，每個(gè)捉妖盟的大佬難道不應(yīng)該被這句通俗易懂的話有所啟迪嗎？”
趙總剛要說話，李炎抬起手沖他擺了擺笑著說道：“我知道您會(huì)把這句話無限的引申，但是我的理解很簡(jiǎn)單。那就是要讓租金回報(bào)率回歸到正常的水平。國家既然打算出手把過高的房?jī)r(jià)壓下來了，大家這時(shí)候去進(jìn)場(chǎng)？這就好像國家通過官媒提示股價(jià)已經(jīng)近乎于瘋狂了，社保基金已經(jīng)離場(chǎng)了，養(yǎng)老金已經(jīng)撤退完畢了，銀行的理財(cái)資金已經(jīng)和資本市場(chǎng)揮手說再見了，而你們……沖了進(jìn)去。”
李炎說的話有些讓在場(chǎng)的眾人感覺扎心，但不得不說李炎說的沒毛病。高房?jī)r(jià)的成本其實(shí)很簡(jiǎn)單，一塊是土地成本和稅金。這些其實(shí)都被地方給拿走了，畢竟地價(jià)越高房地產(chǎn)的稅也就越高，而高層拿走的這一塊逐漸在上漲，而且有些城市每年上漲的幅度更是非常的驚人。
而第二塊則是利息，這些都被銀行給拿走了。畢竟房?jī)r(jià)上去了，銀行的利息也就越來越多了。剔除利息之外銀行還用各種金融產(chǎn)品變著花樣的來分得更大的蛋糕。第三塊才是利潤，這些才是房地產(chǎn)開發(fā)商能拿得走的那部分。
看著面前的眾人，李炎指了指自己又指了指所有人說道：“房地產(chǎn)開發(fā)商和咱們其實(shí)是一樣的，咱們是金融市場(chǎng)里的商人，而房地產(chǎn)開發(fā)商則是房子的商人。說道商人，本性不就是追逐利潤嗎？所以這些人渴望這房?jī)r(jià)一直上漲，而更有一些陰謀論者說他們?nèi)揭黄鸷湍城Х桨儆?jì)要讓他們分得更多的蛋糕，結(jié)果也顯而易見就是中產(chǎn)的那些人，把這些年辛辛苦苦賺來的汗水錢，絕大部分轉(zhuǎn)換成了房產(chǎn)。我們甚至也看到了有些地產(chǎn)開發(fā)商積極響應(yīng)國家的號(hào)召了。”
周總皺著眉頭看了李炎一眼問道：“你說的是該售為租，做長租公寓、短租公寓等等？”
李炎點(diǎn)頭嗯了一聲后，問道：“但是這樣做有用嗎？今天華夏房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀就是住宅的租金回報(bào)率不足百分之一啊！而銀行貸款的利率又是百分之五，你們大家說說，怎么才能這生意做的不虧本呢？”
沒人回答李炎的問題，因?yàn)榇蠹叶济靼住缀踹@就是不可能完成的任務(wù)。
“該售為租，只能寄希望于房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)上漲之后，現(xiàn)在已經(jīng)很低的租金回報(bào)率大概率會(huì)變得更低。化解危機(jī)解決常識(shí)的辦法又是什么呢？”李炎沖眾人問出了自己的問題。但是在場(chǎng)的人似乎沒有一個(gè)人能回答李炎的問題。
“在我看來，上策就是對(duì)賬下藥去杠桿，不要再向市場(chǎng)投放貨幣，不要向市場(chǎng)高發(fā)貨幣。出來的貨幣留到銀行手中，大多數(shù)銀行都會(huì)啟動(dòng)倍率方式，把資金變成二點(diǎn)五倍，最終形成新的M2。錢管住了，房子自然也就管住了！”李炎說話間，看著趙總竟然遞給自己一杯茶，趕忙點(diǎn)點(diǎn)頭致謝。
隨后，李炎繼續(xù)說道：“中策就是無為而治，什么都不做。至于下策則是病急亂投醫(yī)，亂吃藥。我相信未來房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)回歸正常，炒房的時(shí)代已經(jīng)過去了。”
周總沖李炎問道：“那究竟會(huì)怎么樣？會(huì)用什么方法呢？”
李炎一咧嘴，搖頭說道：“我也不知道啊！我不知道到底是會(huì)用漸進(jìn)式的方式回歸，軟著陸？還是激進(jìn)的方式回歸，硬著陸！”
…………………………
在A股持續(xù)回調(diào)下，一度炙手可熱的股票質(zhì)押業(yè)務(wù)竟成了證券公司手中的燙手山芋，甚至，已有券商停止了股票質(zhì)押業(yè)務(wù)。
券商中國記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上市公司股票質(zhì)押融資難度不斷提高，證券公司承攬股票質(zhì)押融資門檻，不僅要看股票質(zhì)押融資金額和該上市公司全部股票質(zhì)押比例，還要看質(zhì)押個(gè)股資質(zhì)和所處行業(yè)。已有券商明確指出，負(fù)債過高的行業(yè)如地產(chǎn)行業(yè)不接，某些保險(xiǎn)系手中的股票也不接。
更有甚者，券商中國記者了解到，已有多家證券公司開始停止了股票質(zhì)押業(yè)務(wù)，其中包括一家規(guī)模前十的大型證券公司。
多家券商暫停股票質(zhì)押融資
一度炙手可熱的上市公司股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，目前已然進(jìn)入舉步維艱的地步，包括一些大型券商在內(nèi)的證券公司已經(jīng)停止了股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，還在繼續(xù)從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的證券公司也普遍提升了門檻。
根據(jù)券商中國記者的多方了解，目前已經(jīng)停止股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)的證券公司，除了多家上市券商外，還有多家未上市的中小型券商。
“公司也沒公開發(fā)通知說停止股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，主要是提交上去的項(xiàng)目基本沒有獲批的，公司分管領(lǐng)導(dǎo)私下透露的結(jié)果是，再好的項(xiàng)目報(bào)上去也不會(huì)批了。”中部地區(qū)一家上市券商江蘇地區(qū)負(fù)責(zé)人介紹說。
深圳一家中型券商更直接，直接通知旗下各家證券營業(yè)部負(fù)責(zé)人，公司已經(jīng)沒有額度，所有的融資類業(yè)務(wù)都暫停，除了股票質(zhì)押融資業(yè)務(wù)，還包括融資融券業(yè)務(wù)。
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