聽了吳光良的話，李東生愣了一下，臉色不自然地看向劉夢玲她們，心里想：這小子不是在玩我吧？

    這種行業(yè)內幾乎人人皆知的事情，怎么感覺他一點都不清楚似的。

    可是，如果他不清楚建筑行業(yè)這里面的彎彎道道，民生公司就敢把這么大的一筆資產交給他來打理，是嫌錢多？還是嫌錢太多呢？

    劉夢玲看了看李東生，了一口茶，對吳光良說：“吳經理，你才回國，可能對國內的一些資金運作方式不是很了解。

    就比如炒房這件事吧，實際上炒房的操作模式就決定了房價不能下跌。”

    “哦！我還真不知道這房是怎么‘炒’的呢，說來聽聽。”

    劉夢玲為難的看了看李東生，側身對著吳光良小聲地說：“炒房是一種比喻，它的實質是用較少的資金抬高房價，然后從中獲利。”

    看著吳光良眼中迷惘的眼神，劉夢玲知道他可能確實不清楚炒房客的操作手法。

    只好又給他解釋道：“炒房這個行為，一般發(fā)生在一個關系較為密切的群體之間，所以這樣的群體就被稱之為‘炒房團’。

    他們的基本手法是這樣的，假如你我都分別有一套房子，價值二十萬。

    我們就可以在這上面做文章，你把你的房子賣給我，我把我的房子賣給你。

    只不過，在這個買賣的過程中，這兩套房子的價值就變成了三十萬，或者是四十萬。

    但這兩套房子在買賣過程之中，我們都不是全款，而是按揭。

    根據不同時期的貸款政策，我們甚至可以只需要付出八萬的首付，以及這兩套房子的所有權，就可以獲得銀行三十多萬的貸款。

    如果大家都是一個圈子的熟人，甚至連這八萬的首付都可以不用給，因為可以互相抵賬。

    我的房子賣給你，你的房子賣給我，就像炒菜一樣翻了個面。

    也就是說，經過這樣一‘炒’，一套本來只值二十萬的房子，卻拿到了三十多萬的現金，比賣房劃算多了，而且沒有任何風險。”

    “銀行會這么傻，用三十多萬現金去換一套只值二十萬的房子？”

    “那你以為那七百多億的違規(guī)授信是怎么來的？

    如果沒有一些關系，普通百姓怎么可能做到這樣的事情。

    而且，他們在把房價哄抬起來的時候，一些不明真相的群眾也會加入到搶購的風潮之中，最終成為接盤俠。

    這種炒房的行為只要能夠一直延續(xù)下去，炒房團們就可以不停的獲取暴利。

    本來炒房團們的資金總量是有限的，如果僅憑他們自己的資金，對整個金融行業(yè)和房地產業(yè)的影響是不大的。

    但是，由于炒房利潤巨大，所以炒房團們想出了一種獲得大量資金的辦法融資。

    他們成立了一些小額貸款公司，用比銀行高很多的利息從普通百姓手中獲得資金。

    為了規(guī)避相關部門的監(jiān)管，他們把這個行為叫做理財。

    提高百姓的財務性收入，這可是中央鼓勵的事情，你地方上的相關部門可不能夠扯后腿。

    他們用高額的利息，把大量的普通百姓，綁架到他們的戰(zhàn)車之上。

    一旦成了氣候，在他們的資金鏈沒有斷裂之前，所有參與理財的百姓，都將成為他們免費的幫手，讓監(jiān)管部門束手無策。

    幾年之前大規(guī)模爆發(fā)的理財公司資金鏈斷裂跑路的事情不時的見諸報端，也讓這個行業(yè)的監(jiān)管逐漸規(guī)范起來。

    自從加強了監(jiān)管之后，炒房團們的資金來源受到了很大的限制，所以現在很難見到以前動輒一棟樓一棟樓買下來的情況了。

    可是，開發(fā)商們卻從炒房團的行為中受到了啟發(fā)，甚至一些開發(fā)商就是以前的炒房團轉變過來的，只不過換了一種更加容易獲得房源的身份而已。

    他們直接利用手中掌握的房源，與銀行部門的關系人里應外合，用抵押貸款的方式，直接把修好的房屋高價抵押給了銀行。

    這樣的行為就造成，明明一個樓盤開盤并沒有售出多少套房屋，卻被告知已經沒有房源的事情了。

    如果可能的話，開發(fā)商們甚至愿意把所有的房源都賣給銀行，因為那樣回款速度更快。

    可是，銀行部門也是有監(jiān)管的，一個樓盤房屋的價格，并不是由開發(fā)商來決定的，而是由市場。

    所以，開發(fā)商必須拿出一部分房源，用一個他們認為合理的價格賣出去，就能夠證明他們的房屋確實值這個價格。

    這樣一來，銀行的關系人也不會擔多大的責任，因為在辦理這筆抵押貸款的時候，這個樓盤的房屋確實是值這個價值的。

    但是，炒房盈利是建立在房價不斷上漲這個基礎上的，這完全就是一個擊鼓傳花的游戲，就是不知道會砸在誰的手上而已。

    一旦抵押物的價值下降，不能再保證貸款資金安全的時候，相關的監(jiān)管機制就會啟動，要求銀行降低資金的風險，這就是去杠桿。

    而房地產業(yè)的去杠桿，最主要的方法有兩種。

    一種是讓開發(fā)商歸還貸款，以降低貸款規(guī)模。

    第二種就是讓開發(fā)商增加抵押物的價值，使得抵押物與貸款金額相匹配。

    如果不是因為一些問題的暴露，可能這樣的監(jiān)管還會來的更晚一些。

    可是，連續(xù)幾個銀行相繼出現嚴重的債務和違規(guī)授信的問題，預示著擊鼓傳花的游戲已經進入了尾聲，讓相關部門不得不被迫啟動強制去杠桿這一措施。

    在這樣的情況下，所有過去加杠桿過高的行業(yè)，幾乎都會同時受到來自監(jiān)管部門的嚴厲監(jiān)管，房地產業(yè)更是首當其沖。”

    “既然以前加的杠桿過高，開發(fā)商就還掉一部分貸款，把貸款規(guī)模降下來不就行了嗎？”

    劉夢玲笑了笑，說：“吳經理，假如你就是這個開發(fā)商，你的貸款規(guī)模是一個億，而你的資產總價值只有九千萬。

    銀行業(yè)需要去杠桿，要求你追加價值一千萬的抵押品，或者是還掉一千萬的貸款。

    可是你的手中現在只有一千萬的流動資金，而且還欠著大大小小包工頭的工程款，以及民工的工資，你該怎么辦？”

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