香江金融危機(jī)已經(jīng)落下帷幕，但香江人還來不及高興，一場與他們更加切身相關(guān)、也更巨大的風(fēng)暴已經(jīng)席卷而來。
樓市真的崩盤了。
樓市的崩盤和股市不同，不是一朝一夕的事情，有一定的次序性和時(shí)間性。
很多人都說，當(dāng)買菜大媽都開始買房的時(shí)候，就是崩盤的信號了。
其實(shí)這完全是馬后炮，從這點(diǎn)上根本看不出樓市是否會(huì)崩盤。
地產(chǎn)是非常復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)，是否會(huì)崩盤取決于很多因素，但縱觀百年以來的地產(chǎn)市場，在崩盤前至少都有兩個(gè)信號：金融高杠桿和單位成本超過居民可承受最大值。
是的，這里不提復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)邏輯和崩盤的根本原因，只說淺顯的信號，當(dāng)出現(xiàn)什么信號時(shí)，就意味著快崩了。
無論是1926年的弗羅里達(dá)大崩盤，還是1991年東瀛泡沫破滅，更或是目前的香江及日后的美國，在崩盤前，都符合這兩點(diǎn)特性。
先說高杠桿，房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性遠(yuǎn)大于其實(shí)體屬性，所謂金融高杠桿，一方面是指地產(chǎn)商融資的金融杠桿，另一方面是指購房者買房所使用的金融杠桿。
無論在世界任何一個(gè)國家，地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤，大多使用的都不是自己的錢，而是銀行、金融機(jī)構(gòu)、投資理財(cái)產(chǎn)品的錢。
但縱使如此，每個(gè)地產(chǎn)商的杠桿率也都是不同的。自有資金實(shí)力強(qiáng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、比較謹(jǐn)慎的公司可能只有百分之三四十的負(fù)債率，而那些步子邁得比較大，狂飆突進(jìn)的公司，其借來的錢可能數(shù)十倍于自有資金。
購房者的高杠桿就更好理解了，我們熟悉的按揭或者公積金貸款，都屬于金融杠桿的一部分。
如果購房者的首付能在三成或以上，其余按揭的方式來購房，其實(shí)并不算是高杠桿。
怕就怕“二按”。
“二按”，顧名思義，就是二次按揭，比如一次按揭首付兩成，但經(jīng)過二次按揭，可能只用百分之五的首付就能買下一套房子。
剩下的百分之九十五呢？當(dāng)然都是銀行出了。相當(dāng)于找?guī)讉�(gè)不同的銀行，借出了百分之九十五的錢來購買一套房子，杠桿率達(dá)到1900%。
如果再算上利息，呵呵，只怕3000%都打不住。
所謂杠桿，通俗來說，就是借錢。
而借錢，是要付利息的。
對地產(chǎn)商來說，利率在12-15%左右的借款，已經(jīng)算是非常不錯(cuò)的融資成本。很多地產(chǎn)商甚至?xí)?5%以上的利率進(jìn)行融資，融資杠桿更是高達(dá)1000%-2000%，可想而知，如果一旦成交量萎縮，最先倒閉的就是這些地產(chǎn)商。
而對于購房者來說，雖然按揭利率較低，但他們畢竟只支付了5%的首付。如果房價(jià)維持上漲態(tài)勢還好，但要是房價(jià)開始下跌，哪怕只是跌掉5%，他們都會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)者。銀行會(huì)立刻要求其補(bǔ)足抵押資金，否則便會(huì)收房拍賣。
高杠桿，不止意味著高風(fēng)險(xiǎn)，更意味著一旦崩盤，危害會(huì)以杠桿的倍數(shù)擴(kuò)大，造成更加嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。經(jīng)濟(jì)原理都是互通的，這也是為什么LTCM僅僅只損失了四十億美元，美聯(lián)儲(chǔ)便如臨大敵，甚至親自出手救助的原因。
如果只是高杠桿，并不意味著一定會(huì)崩盤，畢竟在樓市的成長階段，杠桿率也同樣很高。但如果樓面單位價(jià)格同時(shí)超過了居民可承受能力，情況就非常危險(xiǎn)了。
東瀛泡沫危機(jī)破滅前，整個(gè)東京的房屋總價(jià)值超過美國土地的總和，也就是說，賣掉東京，可以買下整個(gè)美國，這顯然是不正常的，也超出了東京乃至整個(gè)東瀛的購買能力極限。
所謂購買能力的極限，在按揭的情況下，也可以理解為還款能力的極限。
拿香江來舉例子，現(xiàn)在香江家庭收入中位數(shù)約一萬八千港幣左右。假如香江房價(jià)是三萬港幣一平米，首付兩成的情況下，買一套50平米左右的公寓，需要掏出三十萬港幣的首付，剩下120萬港幣貸款20年，按現(xiàn)在2.5的按揭利率，每月大約需要還款5000港幣左右。
這么看起來，至少在三萬一平這個(gè)價(jià)格上，香江人還能承受得起，雖然生活質(zhì)量受到一些影響，但至少負(fù)擔(dān)這筆貸款，問題還不算太大。
但如果房價(jià)到了五萬一平呢？
除了首付變成五十萬，每月的還款額一下子就漲到了一萬一千港幣！占家庭收入的61%！只剩下七千塊維持一家老小的生活，在香江，就太不容易了。如果再有一些小病小災(zāi)，可能某一個(gè)月的流動(dòng)性就會(huì)出現(xiàn)問題了。
如果到了八萬一平呢？首付八十萬可能就會(huì)榨干整個(gè)家庭幾十年的積蓄，貸款的三百二十萬每月還款額就會(huì)高達(dá)一萬八千港幣！
到了這個(gè)程度，一般老百姓家庭每個(gè)月不吃不喝，才能還上這筆貸款。
而現(xiàn)在，香江樓市部分地區(qū)超過兩萬一尺，相當(dāng)于每平米十九萬！而這些地區(qū)，還不是什么非常好的地段，很多都是以前的爛泥塘，根本沒有什么投資價(jià)值。
這樣一來，雖然還有一小部分篤信房價(jià)會(huì)繼續(xù)上漲的買主繼續(xù)買房，但大多數(shù)人想買也買不起了，于是成交量就會(huì)下跌。
所有商品都是如此，如果成交量保持增長態(tài)勢，即使價(jià)格一路上漲，短時(shí)間內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)也不是很大。但如果成交量開始下降，這時(shí)就一定要提起注意了。
而在去年11月，香江新建房屋成交量和二手房成交量與去年同期相比，同比下跌百分之二十三。
看似只是下降了百分之二十，但對樓市的壓力來說，可不只是百分之二十這么簡單。
房屋竣工面積越來越高，除非成交量仍能維持原本的增長率，否則對于開發(fā)商來說就意味著運(yùn)營壓力的增加。房地產(chǎn)本質(zhì)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，快速銷售回款是企業(yè)的命脈。
在這種情況下，為了盡快賣房回款，開發(fā)商必然會(huì)調(diào)低新開樓盤的銷售價(jià)格或采用各種贈(zèng)送優(yōu)惠的方式吸引購房者，構(gòu)成實(shí)質(zhì)的房價(jià)下跌。
房價(jià)一旦不漲，甚至開始下跌，購房者的持幣觀望態(tài)勢會(huì)更加明顯。
這時(shí)，再加上地產(chǎn)公司的高融資杠桿和一定比例的“二按”購房者，市場壓力已經(jīng)積蓄到一個(gè)極限，可能只需要一根火柴，轟的一聲，整個(gè)市場變回崩盤。
亞洲金融危機(jī)，就是這根火柴。
短短的五個(gè)月時(shí)間，香江樓市經(jīng)歷了“房價(jià)飆升”、“一房難求”、“有價(jià)無市”幾個(gè)階段，到了前兩個(gè)月，哪怕房價(jià)還在上漲，成交量的萎縮趨勢也已經(jīng)非常明顯。
成交量的萎縮，讓正在崩盤的房市進(jìn)入了一個(gè)新的階段——“大浪淘沙”。
市場好的時(shí)候，大大小小的房企都能混跡其中，每家公司都能賺到錢，現(xiàn)在潮水退去，才能看到誰沒穿泳褲。
“羅生，今天東亞銀行的人又來催款，問我們那筆一千兩百萬的貸款什么時(shí)候能還清。”
“羅生，普利金融剛剛來電話，說那筆六百五十萬的借款不能再拖了，肉腸陳想要親自和您談?wù)劇！?br />
“羅生，澥浦村的光叔等了你一天了，說我們再不給他們補(bǔ)償款，他就要召集村民鬧事，你看怎么辦？”
“羅生。。。”
羅朝暉不耐煩地對秘書揮揮手：“滾，讓他們都滾！告訴東亞銀行，現(xiàn)在錢還沒到期，到期了一毛錢都不會(huì)少他們的。”
“哈哈哈，神童輝不愧是神童輝，這時(shí)候還能這么有自信。”一個(gè)聲音從辦公室門口響起。
羅朝暉抬頭一看，皮笑肉不笑道：“陳董今天怎么這么有閑來我這里？”
一個(gè)四十出頭文質(zhì)彬彬的中年人帶著一個(gè)跟班施施然走進(jìn)羅朝暉的辦公室：“德祥畢竟是我做了十幾年的公司，很有感情。怎么樣？羅董，如果最近錢不湊手，我不介意重新把德祥買回來。”
羅朝暉心念一動(dòng)，旋即擺出一副憊懶的態(tài)度：“最近我的資金狀況還可以，不過，我也不介意香江殼王分一杯羹，陳董什么條件？”
這名文質(zhì)彬彬的中年人正是香江股壇有名的殼王——陳國強(qiáng)。羅朝暉半年前收購的德祥地產(chǎn)，正是從他手中買下來的。羅朝暉以百分之三十的股份掌握了這家香江地產(chǎn)上市公司，這在當(dāng)時(shí)是很轟動(dòng)的新聞。
現(xiàn)在羅朝暉舉步維艱，如果陳國強(qiáng)出價(jià)合適，他并不介意把德祥賣還給這名香江殼王。
陳國強(qiáng)呵呵一笑：“三個(gè)億，怎么樣？”
羅朝暉失笑：“三個(gè)億？你半年前買給我的時(shí)候還是五億六千萬吧？你現(xiàn)在三個(gè)億就想買回去？還是說你只想買走百分之二十的股份？”
陳國強(qiáng)不以為忤，微微搖頭：“我說的是，你手中全部百分之三十的德祥股份和百分之三十二的東方紅，我一鋪全吃，給你三個(gè)億。”
羅朝暉勃然大怒：“你癡線還是我癡線？三個(gè)億？還想要東方紅？做夢吧？”
陳國強(qiáng)呵呵一笑：“羅生，明人不說暗話，以德祥和東方紅現(xiàn)在的狀況，我能出到這個(gè)價(jià)錢，已經(jīng)是看在你我相識多年的份上了，除了我，你還能找到人接盤嗎？”
羅朝暉哈哈大笑：“找人接盤？陳董，你瘋了吧？安琪拉，送客，我不和瘋子一般見識。”
陳國強(qiáng)一愣，他原本以為在當(dāng)前形勢下，羅朝暉應(yīng)該像熱鍋上螞蟻一樣四處找接盤俠，正是抄底的好機(jī)會(huì)，自己能夠把德祥和東方紅一鋪收下。但現(xiàn)在看來，他沒那么著急？
難道他在做戲？
不，不像。
看來，自己還要重新算一下籌碼。
陳國強(qiáng)帶著一肚子的疑問離開德祥地產(chǎn)，剛剛出門，自己的手機(jī)就響了。
“李大少，是我，有什么事吩咐？”陳國強(qiáng)一看號碼，連忙接起電話。對方可是長實(shí)的太子爺，自己百分之九十的業(yè)務(wù)都來自長實(shí)，又怎么會(huì)怠慢。
李恩泰在電話中客氣道：“Charles，向你咨詢一下，你最近是不是想要從羅朝暉那里抄底？”
陳國強(qiáng)心頭一跳，“是有這個(gè)打算，正在接觸。”
李恩泰斬釘截鐵道：“德祥和東方紅你先不要?jiǎng)恿耍烦鰜戆伞！?br />
陳國強(qiáng)大為驚訝，李恩泰不讓自己動(dòng)德祥？這是什么原因？難道長實(shí)對德祥地產(chǎn)有想法？不會(huì)吧，長實(shí)與和黃自己都在拋售地產(chǎn)資產(chǎn)，又怎么會(huì)去收購德祥這樣一家地產(chǎn)公司？
“好的，李大少，我明白了。是不是長實(shí)對德祥有興趣？我在德祥還有些舊部，說不定能幫上忙。”陳國強(qiáng)能用十幾年的時(shí)間從一個(gè)小小包工頭變成身身家十?dāng)?shù)億的香江殼王，全靠李家的支持，金主說話，當(dāng)然要聽。
李恩泰呵呵一笑：“別問那么多了，總之，德祥沒有那么簡單，就這樣。”
說罷，李恩泰掛斷電話，拿出另一部手機(jī)給張晨撥了過去：“OK了，ITC不會(huì)繼續(xù)對德祥和東方紅有下一步的動(dòng)作，剩下的就看你自己了。”
張晨微笑道：“多謝，Victor，到香江我請你吃飯。”
“行動(dòng)。”掛斷電話，張晨輕輕地吩咐一句，是時(shí)候解決掉羅朝暉這個(gè)麻煩了。
——————————————————————————————
“小羅，葵涌那筆錢怎么還沒到賬？還要我親自給你打電話催你？”劉輿慈舉著電話黑著臉不滿道。
羅朝暉賠笑道：“大佬，別著急，我正讓威廉轉(zhuǎn)賬。”說罷，羅朝暉捂著話筒揚(yáng)聲道：“威廉！那七千三百萬給華仁匯過去沒有？”
叫了幾聲，沒聽到王威廉答復(fù)，羅朝暉罵了幾聲，對電話中的劉輿慈道：“大佬，你等一下，別掛電話。”說罷，走出自己的辦公室，看到王威廉正在舉著電話不停擦汗。
“威廉！怎么回事？葵涌的那筆錢怎么還沒給華人匯過去？”羅朝暉一把按掉王威廉電話的壓簧，惱火道。
王威廉一驚，“老、老板。。。匯、匯不過去。”
羅朝暉眉毛倒豎：“怎么會(huì)匯不過去？你小子玩什么花樣？”
王威廉都快哭了：“剛剛正在和匯豐溝通，我們的賬戶被封了！”
“賬戶被封了？”羅朝暉腦中轟的一聲，“怎么回事？我們賬戶怎么會(huì)被封的？”
“匯豐說應(yīng)債權(quán)人要求，所以凍結(jié)了我們的賬戶。”王威廉拿著手帕不停擦汗，“現(xiàn)在我們七個(gè)賬戶全部都被凍結(jié)了。”
“債權(quán)人？是誰？”羅朝暉揪住王威廉的衣領(lǐng)，大聲吼道。
“星、星火投資。”王威廉結(jié)結(jié)巴巴道。
羅朝暉滿腦門子問號：“星火投資？我tm從沒聽過這家公司！他怎么會(huì)是我們的債權(quán)人？”
王威廉喏喏道：“陳、陳金平把自己四億港幣的債權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了這家公司，所、所以，他們現(xiàn)在是我們最大的債權(quán)人。”
羅朝暉心臟都快蹦出來了：“陳金平？這家星火投資是什么來路？老板是誰？”
王威廉縮了縮脖子，嘴唇動(dòng)了動(dòng)，在羅朝暉強(qiáng)大氣勢下，艱難開口道：“Zack Chang，張晨。”
【精彩東方文學(xué) www.nuodawy.com】 提供武動(dòng)乾坤等作品手打文字版最新章節(jié)首發(fā)，txt電子書格式免費(fèi)下載歡迎注冊收藏。