這是袁國(guó)剛第一次下基層跟小區(qū)物業(yè)管理人員進(jìn)行深入交流，物管員談到的有些問題，看上去就是一些生活瑣事，好像沒有什么大不了。仔細(xì)想來，物業(yè)管理不就是跟業(yè)主的日常生活打交道嗎？如果對(duì)這些不起眼的問題不加以重視，早晚會(huì)給物業(yè)管理帶來大麻煩。
“對(duì)于這些問題，你們想沒想辦法解決？”袁國(guó)剛道。
“說實(shí)話，物業(yè)管理我們都是新手，事關(guān)業(yè)主素質(zhì)的問題，物業(yè)管理?xiàng)l例又沒有什么明確規(guī)定，我們確實(shí)不知道該如何管理，寫個(gè)勸誡告示張貼在小區(qū)大門和每個(gè)單元門口，對(duì)于那些素質(zhì)低下的業(yè)主，我看也是無濟(jì)于事。”老侯覺得無可奈何。
“不是有業(yè)主委員會(huì)嗎？要不你們與業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系，讓他們出面勸導(dǎo)。”袁國(guó)剛建議道。
“你可別提業(yè)主委員會(huì)了。”老侯連連擺手，一臉的苦逼相。
袁國(guó)剛不解其意，“他們出面不就省了你們的事嗎？而且他們本身就是業(yè)主，交涉起來應(yīng)該更容易溝通。”
“要是他們出面代表其他業(yè)主說話，理應(yīng)比我們更管用。問題是不涉及他們的利益，或者沒有他們的好處，這些所謂的業(yè)主代表，根本不可能出面。”
“怎么會(huì)這樣？業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該代表大多數(shù)業(yè)主的利益呀！”袁國(guó)剛覺得不可理解。
“道理沒錯(cuò)，但小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)成員不是業(yè)主們公開選舉的，他們根本沒有為其他業(yè)主代言的意識(shí)。”
“這不對(duì)呀，選舉業(yè)主代表應(yīng)該讓小區(qū)所有業(yè)主參與投票，選出的業(yè)主代表有為其他業(yè)主服務(wù)的義務(wù)。”袁國(guó)剛道。
“還是我來告訴你實(shí)情吧。”老侯講起了小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的來龍去脈。
這個(gè)小區(qū)的樓盤當(dāng)初對(duì)社會(huì)公開銷售，小區(qū)居民從事各行各業(yè)的都有，絕大多數(shù)來自本市城鄉(xiāng)，還有一部分炒房者，當(dāng)然最后也都將房子轉(zhuǎn)手倒賣出去了，所以，業(yè)主之間互不熟悉。
物業(yè)公司要求成立業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)物業(yè)辦公室卻不知道該推薦誰做代表，后來選了十幾個(gè)人，在征求其他業(yè)主的意見時(shí)，工作開展不下去，因?yàn)榇蠹腋静涣私馔扑]的人選。就在物業(yè)辦公室一籌莫展之際，有人自告奮勇，要求出面組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)辦公室當(dāng)然求之不得。
位于小區(qū)東北角的三號(hào)樓，住的全是團(tuán)購住戶，整棟樓的業(yè)主幾乎來自于一個(gè)單位，他們之間自然相互熟悉。
三號(hào)樓的業(yè)主推薦了十五名代表，聲稱每名代表都獲得了至少五名業(yè)主的支持，并煞有架勢(shì)地附上了支持者名單。經(jīng)物業(yè)辦公室查證，那些所謂的支持者，絕大多數(shù)都是子虛烏有，沒有幾個(gè)是本小區(qū)的真正業(yè)主。不管怎么說，這份名單至少獲得了三號(hào)樓大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，這比以前物業(yè)辦公室提出的任何代表人選的認(rèn)可集中度都高，對(duì)此，物業(yè)公司只能接受。
后來的事實(shí)證明，這是物業(yè)公司自釀的一杯苦酒。先不說這些人在小區(qū)管理方面無利不起早，既不代表其他業(yè)主的利益，也不配合物業(yè)公司開展工作，單就一個(gè)物業(yè)費(fèi)的收繳，便令物業(yè)公司對(duì)他們束手無策。
第一年的情況還好，因?yàn)轭^一年的物業(yè)
費(fèi)在辦理入住手續(xù)時(shí)就得繳納，物業(yè)辦公室用這一招，卡住了所有業(yè)主交齊了物業(yè)費(fèi)。
從第二年開始，物業(yè)辦公室失去了對(duì)業(yè)主的控制手段，物業(yè)費(fèi)的繳納全憑業(yè)主自覺。現(xiàn)實(shí)社會(huì)，任何事情如果僅憑個(gè)人的自覺性去辦，總會(huì)冒出一些不自覺的人，特別像繳納物業(yè)費(fèi)這種需要從自己口袋往外掏錢的事，不自覺的人還絕非個(gè)別。
按常理，物業(yè)公司為住戶提供了服務(wù)，業(yè)主在小區(qū)安保、衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化、照明、環(huán)境秩序等等方面，對(duì)物業(yè)管理挑不出什么毛病的話，業(yè)主按時(shí)足額繳納物業(yè)費(fèi)就是理所應(yīng)當(dāng)?shù)氖隆１举|(zhì)上這就是業(yè)主花錢買服務(wù)，業(yè)主和物業(yè)公司之間是一對(duì)買賣關(guān)系，一方付出了勞動(dòng)和精力，另一方就得付出等價(jià)的金錢，否則，這對(duì)關(guān)系將不復(fù)存在，小區(qū)也就沒有物業(yè)管理了，這個(gè)道理大多數(shù)業(yè)主都懂。
從第一批業(yè)主入住至今，已是第三個(gè)年頭，除了頭一年，還有三成多的業(yè)主從第二年開始就沒有繳納過物業(yè)費(fèi)，三號(hào)樓的業(yè)主屬于第一批入住戶，從第二年起，整棟樓沒有一家繳納過物業(yè)費(fèi)。
“你們跟沒跟那些業(yè)主們交流過，他們?yōu)樯毒芾U物業(yè)費(fèi)？”袁國(guó)剛插話問道。
“我們打聽過，在所有未繳納物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，有三分之一覺得物業(yè)費(fèi)定價(jià)偏高。”老侯道。
“其實(shí)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，在全華源市只能算是中等稍微偏上，但小區(qū)物業(yè)管理提供的服務(wù)卻有目共睹，屬于本市一流，否則，也不可能在前年獲評(píng)全省優(yōu)秀物業(yè)管理公司。對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，咱們可以把物價(jià)局的定價(jià)政策和公司的成本核算明細(xì)公之于眾，在小區(qū)門口的宣傳櫥窗張貼出來，供所有業(yè)主監(jiān)督。”袁國(guó)剛道。
“我認(rèn)為在拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主中，一部分嫌物業(yè)費(fèi)高的業(yè)主另有目的。”物業(yè)辦公室的工作人員插話道。
老侯贊同，“是啊，另外一部分則在觀望等待，這些人要么盼望物業(yè)公司應(yīng)少數(shù)人的要求，把物業(yè)費(fèi)降下來，要么等別人都交了，自己最后繳納，生怕先交了吃虧。還有一部分就是想耍賴，這些人也許認(rèn)為，自己花錢買了房子，物業(yè)公司就該為他們服務(wù)，三號(hào)樓的業(yè)主基本都有這種想法。”
老侯和他的同事猜得沒錯(cuò)，三號(hào)樓那些業(yè)主比較齊心，他們不僅團(tuán)結(jié)一致，還把抱有前兩種心態(tài)的業(yè)主動(dòng)員起來，好幾次在小區(qū)大門口聚集。
記得就在上個(gè)月的一天上午，大概十點(diǎn)多鐘，一位業(yè)主從外面辦完事回家，剛走到小區(qū)門口，見一幫人亂哄哄地聚集在那里，這人不好事，徑直往家走去，就在這時(shí)，一位四十來歲的高個(gè)子女人從后面追了上來，問他是不是本小區(qū)的，在得到肯定答復(fù)后，還問人家交沒交第二年的物業(yè)費(fèi)，弄得他莫名其妙。沒等這人回答，那女人說如果是這個(gè)小區(qū)的，就得跟他們一起去物業(yè)公司上訪。
“你是誰？我認(rèn)識(shí)你嗎？”這人并未給她面子。
“我們是業(yè)主委員會(huì)的，大家一起去物業(yè)公司上訪，要求降低物業(yè)費(fèi)，去的人越多越好。”高個(gè)子女人說。
“我閑得蛋疼？再說，我都不知道你們是干嘛的，為啥要跟你走？你不是問我交沒交物業(yè)費(fèi)嗎？那我告訴你，不僅第二年的物業(yè)費(fèi)，我
連今年的物業(yè)費(fèi)都交了。”這位業(yè)主也不是個(gè)善茬，說出的話就是想故意噎那女人。
誰知那女人竟說了一句：“你們真有錢！”
“這跟有錢沒錢挨得上嗎？你在小區(qū)居住，享受了物業(yè)公司為你提供的服務(wù)，難道不該付費(fèi)嗎？天下哪有免費(fèi)的晚餐？”袁國(guó)剛氣憤地說。
那位業(yè)主當(dāng)即懟了回去，“如果不是我們這些傻瓜按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，這個(gè)小區(qū)早就不知亂成了啥樣，恐怕衛(wèi)生都沒人打掃了。你們誰愿上訪請(qǐng)自便，但我沒有時(shí)間奉陪，如果因?yàn)槟銈兊纳显L，讓物業(yè)公司降低了物業(yè)費(fèi)，我既不會(huì)搭便車，更不會(huì)沾你們的光，所有收益全歸你們。”
話不投機(jī)半句多，那女人狠狠地瞪了對(duì)方一眼，不過人家根本沒拿她當(dāng)回事。
“過了一段時(shí)間我才對(duì)上號(hào)，那個(gè)女人是三號(hào)樓的住戶，也正是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)主任。”物業(yè)辦公室的同事道。
“你說的是她啊，我很了解那個(gè)女人。我們?cè)?jīng)私下跟她商量，想和她做筆交易，給她家的物業(yè)費(fèi)打七折，讓她帶個(gè)頭，把去年今年的物業(yè)費(fèi)交了。可這女人的胃口太大，非要物業(yè)公司把她家的物業(yè)費(fèi)全打五折，才肯帶頭。”老侯道。
“這種交易對(duì)其他業(yè)主不公平，你們不能擅作主張。”袁國(guó)剛道。
“我們知道這件事擺不到桌面上，就是有病亂投醫(yī)，不過由于她太貪婪，我們沒有同意跟她做那筆交易。”
“幸好沒有做成，否則，即使給她全免了，她也不可能起到什么帶頭作用。她以為自己是個(gè)什么人物？也就是在她那棟樓吧，其他樓的業(yè)主有幾個(gè)能買她的帳？況且沒有不透風(fēng)的墻，如果走漏了風(fēng)聲，不僅未交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主更不愿意繳納，那些交了物業(yè)費(fèi)的業(yè)主還會(huì)要求你們退錢！”
看著老侯和他的同事，袁國(guó)剛繼續(xù)道：“真要那樣，你們的工作將非常被動(dòng)。我就納悶了，政府早就頒發(fā)了物業(yè)管理法，將業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利義務(wù)規(guī)定的一清二楚，你們?yōu)槭裁床荒闷鸱傻奈淦鳎谙旅娓阈?dòng)作？堂堂物業(yè)公司，哪能如此下作！”
“袁經(jīng)理，我們也是被逼無奈，總想大事化小，還想以最低的成本辦事。這種事還是第一次遇到，別的小區(qū)沒有整棟樓不交物業(yè)費(fèi)的，更沒有業(yè)主委員會(huì)主任帶頭不交物業(yè)費(fèi)，我們考慮如果起訴他們，贏官司怕是沒有問題，但面對(duì)這些業(yè)主個(gè)體，法院執(zhí)行恐怕也不容易。”老侯解釋道。
“我們做過估算，用法律維權(quán)的成本并不低，要是這個(gè)女人能起個(gè)帶頭作用，我們私下給她家的物業(yè)費(fèi)打個(gè)折，公司付出也就千八百塊錢，比打官司節(jié)省多了，還省事。”同事補(bǔ)充道。
“你們想的太簡(jiǎn)單了，不過這物業(yè)費(fèi)的催繳，還真要當(dāng)作一件大事來抓，先向廣大業(yè)主大力宣傳，盡量做到收費(fèi)和預(yù)算透明，把咱們的工作做到家，看他們還有什么話說。”袁國(guó)剛意識(shí)到問題的嚴(yán)重性。
“你可以去小區(qū)門口的櫥窗看看，每一項(xiàng)收入和支出都清楚地列了出來，即使物業(yè)費(fèi)全部交齊，利潤(rùn)也在物價(jià)局的規(guī)定范圍之內(nèi)。現(xiàn)在部分業(yè)主欠繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理還能保持運(yùn)轉(zhuǎn)，完全是我們?cè)谙朕k法盡力維持。”
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